http://hloan.deaigogo.info/ 住宅ローンをお考えの方に、無理のない住宅ローンの返済ポイントや住宅ローンの注意点を解説しているブログです。住宅ローンの流れや失敗やトラブルを防ぐための住宅ローンのポイントの情報を解説してます！ ja Copyright 2008 Mon, 04 Dec 2006 15:46:20 +0900 http://www.sixapart.com/movabletype/ http://blogs.law.harvard.edu/tech/rss 中古一戸建て住宅購入の準備の前に頭金は、物件価格に対して原則として2割程度用意する必要があるといわれています。 これは、住宅ローンが購入価格の8割程度までしか融資をしてくれないからです。 中古住宅は、建物の現物があるということが新築との大きな相違ですが、できれば設計事務所に依頼し、特に次の点をチェックしてもらいます。 ・老朽化のチェック（必須） ・リフォームによってどれだけ改善されるか 不動産広告は、間取や外観、室内写真など不動産の特徴が示されている箇所と、不動産の概要や法令での規制、各種注意事項などが書かれている箇所があります。大きく掲載されている写真などに目が行きがちですが、細かい文字で書かれている部分もよく見ておくことが重要です。また広告により不動産会社の信頼度もわかります。「最上級」「希少」などの表現が見られる誇大広告を実施している不動産会社には注意が必要です。 また、中古住宅の売買は現況引渡しのケースがほとんどです。つまりリフォームは買主様のご負担となります。 http://hloan.deaigogo.info/3/post_35.html http://hloan.deaigogo.info/3/post_35.html 3)住宅ローン融資交渉術 手順 住宅購入 準備 中古一戸建 Mon, 04 Dec 2006 15:46:20 +0900 新築マンションは、家を建てるために土地を先行取得するのに比較して、すでに間取りの図面があり、販売業者のほうで準備されている分、買う側の負担は減ります。 新築マンションには　「新築のよさ」　があり、中古には中古の良さがあります。いじれにしても購入に至る過程で充分な検討が必要です。特に新築では耐震偽装の痛い例もありますので新築デベロッパーの中で信頼できる業者から購入したいものです。 【正式な申し込みの手順】 ?オプション（追加工事）をどこまでつけるか検討する ・最初に提示される安い金額は、オプションなしであることが多いので要注意 ?契約前に、モデルルームやその土地の周辺環境、管理内容をきちんと把握する ・物件や周辺環境等について十分に理解しておくことが大切で、よく知らないまま流されるのは禁物 ?販売代理の業者から提携先の金融機関を勧められた場合、強制力があるか確認しておく ・できれば他の金融機関とも比較する ?手付金を渡し、購入したいマンションの売買契約書を交わす ・融資の特約条項が記載されていることを確認する（万一、融資がダメな場合に、手付金が戻り、白紙解約とする旨が明記されているか） ?金融機関が指定する必要書類等を準備する ・購入したマンションの売買契約書、建物の図面、オプション見積書、給与明細、住民票など ・必要書類の一覧表を作成し、チェックしながら準備していくと効率的 新築マンションの購入で失敗しないためにも購入の手順をしっかり学んでください。良い新築物件を購入されることを目標にしてください。新築と中古のそれぞれのメリット・デメリットも把握したうえで購入することです。 http://hloan.deaigogo.info/3/post_34.html http://hloan.deaigogo.info/3/post_34.html 3)住宅ローン融資交渉術 手順 準備 新築分譲マンション購入 Mon, 04 Dec 2006 15:45:45 +0900 住宅購入の意思が固まり、資金計画の確認ができたら、いよいよ物件探しを始めます。といいたいところですが、やみくもに物件を見て回るのは効率が悪いばかりでなく、時間と労力の無駄にもなります。また、 「物件を見て回るのが趣味」 「休日のモデルルーム見学がレジャー代わり」 と考える人もいらっしゃるかと思いますが、無計画な物件見学は相手方 （関係者） に余計な迷惑をかけるうえ、逆に複数の不動産業者からの営業攻勢で悲鳴をあげることにもなりかねません。 そこで、実際に物件探しを始める前にやっておきたいことや、考えておきたいポイントなどをまとめました。準備万端整えて、効率的な物件探し、住宅選びを心がけてください。 http://hloan.deaigogo.info/3/post_33.html http://hloan.deaigogo.info/3/post_33.html 3)住宅ローン融資交渉術 一戸建て 購入 手順 準備 新築 分譲住宅 Mon, 04 Dec 2006 15:45:06 +0900 これから家を購入されようとしている方は、まず土地がある人と無い人の２つに分かれます。 無い人はまず土地を買って注文住宅を建てるか、面倒なので、間違いのない建て売りを購入 するというのに、さらに分かれます。 土地を購入してお金を払い、土地は間違いなく自分の物になっても、場所によっては家を建 てられなかったり、広さや高さに制限があったりすることがあります。また建て替えにおい ても、改めて土地の法規則を調べることが必要です。 http://hloan.deaigogo.info/3/post_32.html http://hloan.deaigogo.info/3/post_32.html 3)住宅ローン融資交渉術 購入 準備 土地 Mon, 04 Dec 2006 15:44:34 +0900 昨今のマンションブームを受けてマンション購入を検討している方は非常に多いと思います。でも、いざ自分がマンションを買うとなった時に必要となる住宅資金を借りる（＝住宅ローンを組む）人はまずは金融機関に行って事前相談をすることになるでしょう。その際の流れについて説明します。 【事前相談の準備・手順】 ▼購入したい土地や建物の価格・場所・内容をだいたい決めてしまう ・購入したい土地や建物などのイメージを固めて、必要な費用の総額を把握する ・土地のみの先行購入の場合でも、建物価格を想定しておく ▼年収や自己資金、借入に必要な基本的な情報を把握する ・借り入れは年収の3倍までなどなど、自己資金は2割必要とかいった基本的な経済的な計算を把握する ・資金不足など、自分に不利な条件もきちんと把握する ▼金融機関に事前に電話で連絡をとり、訪問日時を決定する ・準備ができたら、訪問日時を決めておく ・金融機関はいくつか候補を選び、同時に話を進める ▼予約当日は、約束の時間より少し早めに出向く ・遅刻は禁物 ・こぎれいで清潔感のある服装が好ましい ・誠実な自分をアピールするように心がける ▼打合せでは姿勢を正し、年齢・職業・キャリアなど自己紹介から入る ・緊張せずリラックスする ・誠実な自分をアピールするように心がける ▼年収や自己資金など、借入に必要な基本的な情報の話題に入る ・事前に借入について勉強したことをもとに、誠実に話をする ▼購入したい土地や建物の資料を見せ、価格・場所・内容を説明する ・土地のみの先行購入で、建物の図面がない場合は、建物の価格の想定はしておく ・土地のみの先行購入でも、本申し込みでは建物の図面が必要 ▼金融機関から商品の説明を受けると同時に、融資の可能性を聞く ・先方は言葉を濁す場合もあるが、一般的な感触は掴むことが可能 ・ここでOKでも本申し込みでNO、ここでNOでも他の金融機関でOKというケースも充分あり得る http://hloan.deaigogo.info/2/post_31.html http://hloan.deaigogo.info/2/post_31.html 2)住宅ローンの知識 住宅ローン Mon, 04 Dec 2006 15:44:06 +0900 全国地方銀行協会発表による加盟64行の平成16年3月期決算状況によると、最終損益は合計6,577億円の赤字となぅています。 これは、一時国有化された足利銀行と、りそなグループの近畿大阪銀行が巨額の赤字を計上したがための結果です。 足利銀行と近畿大阪銀行を除けば4,137億円の黒字で、前期（758億円の赤字）と比べて大幅改善ということになるのですが、16年3月末の不良債権残高（リスク管理債権ベース）は、1年前に比べて11.8％減の9兆3,016億円で、貸出金に占める割合も6.87％と同0.86ポイント低下しているのが現状です。 期中の不良債権処理額は、8194億円で前期に比べ7％減少しており、伸び悩んでいます。 業務純益は、リストラによる経費削減などで前期に比べ2.6％増の1兆3,300億円でしたが、リストラによる経費削減は問題があるので決してよいとはいえず、そのため銀行の審査がシビアになるのも当然です。 ただ、長期金利の上昇に伴い、住宅ローンの金利を引き上げる大手銀行もある中、北洋銀行や北海道銀行など北海道内の金融機関では、金利の引き下げ競争が始まりました。 http://hloan.deaigogo.info/2/post_30.html http://hloan.deaigogo.info/2/post_30.html 2)住宅ローンの知識 銀行 住宅ローン Mon, 04 Dec 2006 15:41:50 +0900 大手都市銀行では、リスクの高い中小企業向けローンよりも、割と安全な住宅ローン事業に注力しているという状況です。 東京三菱銀行やりそな銀行などは、ローン専用拠点を拡充し、審査期間の短縮を図るほか、長期金利の上昇などを見据えて、金利優遇商品を投入する動きもあります。 りそなグループを含む5大銀行の目標の合計は、残高は平成16年度中に3兆円超拡大したのも記憶に新しいと思います。 ただ、長期金利が1.8％台に上昇するなど金利先高観が広まるなかで、住宅ローン金利をめぐる取り組みについては、大手銀行によって対応が分かれ、シェア争いは激しくなる傾向にあります。 http://hloan.deaigogo.info/2/post_29.html http://hloan.deaigogo.info/2/post_29.html 2)住宅ローンの知識 住宅ローン 大手都市銀行 Mon, 04 Dec 2006 15:41:21 +0900 売買契約に必要な税金や仲介手数料、ローンを借りるために必要な保証料や手数料・保険料・税金、登記するために必要な税金や司法書士に払う報酬など、住宅を取得する際に土地と建物の価格以外に必要となる費用を総称して諸費用という。 住宅を購入する場合、物件の購入代金のほかに、各種税金や手数料などの諸費用が必要となり、現金での支払いとなるので、頭金に上乗せして用意しなければなりません。 新築の場合は、物件価格の３?５％、中古の場合は５?10％が諸費用の目安。このほか、引っ越し代や新たに買い足す家具や照明器具の代金、カーテン代、リフォームする時のリフォーム費用、入居後に支払う固定資産税や都市計画税なども必要。 契約締結から引き渡し時までには、次のような諸費用が発生し、通常、新築では物件購入価格の2?5％、中古では5?10％にもなるといわれます。 ･売買契約書印紙税 ･仲介手数料 ･固定資産税精算金 ･ローン契約書印紙税 ･所有権登録免許税 ･司法書士報酬 ･ローン関係諸費用 さらに、引越し費用や新居の家具購入代、場合によっては清掃費用がかかることもあり、これに子どもの進学等が重なれば出費はふくらむ一方なので、頭金に1割ほどを余裕を見て自己資金を用意すべきです。 購入物件や住宅ローン、保険の内容などによって諸費用額は大きく異なり、価格の５％程度かかるケースもある。銀行ローンの保証料など、借入時にまとめて払ったほうが安く済む費用もあるので、住宅購入資金に余裕がある場合は、購入諸費用の内容もチェックして、長い目で見ておトクな方法を選択しよう。 http://hloan.deaigogo.info/2/post_28.html http://hloan.deaigogo.info/2/post_28.html 2)住宅ローンの知識 諸費用 Mon, 04 Dec 2006 15:40:52 +0900 住宅ローンの事前審査制度とは「ローン審査が通るかどうか不安な方」にお勧めのもので、本審査前に仮審査申請をして結果を知ることができる、いうものです。先に審査を受けられて、その結果によってローンを比較検討できるというのがこの制度のメリットです。 手数料は無料で、各金融機関で定めた住宅ローン事前審査申込書や住宅ローン必要書類などの提出を求められることもあり、また、労金などはファックス1枚でも可能となっています。 まずは、事前審査申込みをしてみるのもよいですが、融資の事前相談で承諾を得たとしても、金融機関が本気になるのは本申し込みの段階であり、正式な提出書類を見て断られるケースもあります。 また、金利上昇の局面では、7日で返済比率が変更されたり、1ヶ月で借入条件が変わることもあるので要注意です。 【事務手続きの流れ】 「住宅ローン事前審査申込書」提出 融資仮審査 仮審査結果のお知らせ 正式申し込み 融資審査 融資実行 また、許可が出て本審査に申請をする場合は、事前審査の際に提出した書類と同じ書かれた内容で提出しないと、本審査にて落とされるケースもありますので、ご注意ください。 http://hloan.deaigogo.info/2/post_27.html http://hloan.deaigogo.info/2/post_27.html 2)住宅ローンの知識 事前審査制度 住宅ローン Mon, 04 Dec 2006 15:40:26 +0900 住宅ローンを借りやすくするためには、やはりいい印象の自分をみてもらうことが重要になってきます。話し方や服装、会話のマナーに気を配り気をつけなければなりません。 金融機関に勤める経験豊かな営業マンは、毎日毎日住宅ローンを借りにくるような人と接しているわけです。住宅ローンをしたい人の話し方や仕草、身なりなどから、トラブルやローン滞納をする人物かどうかを見抜くといわれます。 この人に住宅ローンを組まれるとトラブルになるなと思われれば、その時点で良い内容の提示は期待できなくなり、希望とはほど遠い条件ばかりを出され、結局は断わられるこおとになりかねません。 自分が話していることにしっかり集中して無茶な話をしていないか、リスク管理は大丈夫か、身なりは問題ないかなど、自分自身をきちんとチェックしてみることが大切です。 http://hloan.deaigogo.info/2/post_26.html http://hloan.deaigogo.info/2/post_26.html 2)住宅ローンの知識 借りやすくする方法 住宅ローン Mon, 04 Dec 2006 15:40:01 +0900 住宅ローンを借り入れる人たちについて、金融機関の審査担当者が一番知りたいこととは、住宅ローン契約者の仕事です。どんな仕事に就いているかによって、その人の信用度は違ってきます。 そして、プロとして多くの事例をみてきた経験より、金融機関の担当者にもそうした意識は自然と伝わり、貯めることができた人とできなかった人とを見分け、そのまま返済能力に比例するとみなされます。 もし、地域の有名企業や、信用度のある企業に勤めているとすれば、まず最初にそれを伝えれば、話はスムースに進んでいきます。 あまり有名企業でなくても、真剣にマイホームをほしいと願い、必死に働いていることをしっかりと伝えることがもっとも肝心なことで、そのことで金融機関の審査担当者に信用してもらうことです。 金融機関の審査担当者の信用を得ることができれば、よい条件もどんどん提示してもらえるようになり、親身になって住宅ローンの相談にものってもらえるようになるでしょう。 http://hloan.deaigogo.info/2/post_25.html http://hloan.deaigogo.info/2/post_25.html 2)住宅ローンの知識 住宅ローン Mon, 04 Dec 2006 15:39:23 +0900 大部分の金融機関には、各支店に営業マン（渉外担当）が何人も在籍していますが、説明や話の進め方、対応は担当者によっていろいろと違いがあるので注意したいところです。営業マンによって意外といい加減な人が多く、それによってトラブルが生じるケースも珍しいことではありません。 多くの場合、営業マンが金融機関の窓口となるため、契約に至る非常に重要な位置付けとなりますが、組み立ての下手な担当者は契約を台無しにしてしまう可能性もあり、特に、借り入れ条件が悪いケースでは主なトラブルの顕著な例でもあります。 したがって、いろいろな金融機関の多くの担当者と話をして、その中から有能な担当者をみきわめ、最も信頼のおける担当者に契約後の残務をすべて任せるのが、条件の不利な人にはベストだといえます。 また、借り入れするときは、金融機関が貸してくれる金額ではなく、自分自身が最後まで返済することができる金額と考えましょう。返済できる額が借入できる金額です。 1. 将来のライフプランも考えた上で、毎月返済することができる金額を無理のない範囲で決める 2. 老後の生活に影響を及ぼさない年数で、返済期間を決める 3. どの金利のタイプの商品を利用するのかを決める 例えば、毎月返済できる額が12万円、定年までの期間が25年、金利が3％のローンなら、借入できる額は約2,500万円になります。金利が1.5％のローンなら約3,000万円の借入れも可能ですが、金利が低い変動金利や特約期間が短い固定金利選択型を利用する場合には、将来金利が上昇し、返済額が増える可能性も考えて、余裕を持った返済額にしておくことが重要です。 http://hloan.deaigogo.info/2/post_24.html http://hloan.deaigogo.info/2/post_24.html 2)住宅ローンの知識 金融機関 借り入れ Mon, 04 Dec 2006 15:39:06 +0900 住宅ローンの審査でもっとも重要視されるのは、いま現在どんだけ?家賃を支払っているかということであり、銀行にそのことをはっきりと示すことが大切です。 金銭的に余裕があれば、意中の銀行で月に100万円程度の積立定期をしておくと、家賃＋積立定期の額が支払い能力とみなされ、融資申し込みの時に有利となるのでぜひとも利用しましょう。 さらに、定期貯金をしていれば優良な顧客の扱いとなり、住宅ローンも一発OKとなるはずです。 このような取引を続けていけば、原則として住宅ローンは売買価格の8割融資ですが、物件の担保力次第では9割融資・満額融資の期待も出てきます。 なお、年収が毎年減り続けている状況においては、当然マイナス評価となります。 また、積立定期をするのであれば、自動積立定期預金を利用するとようでしょう。 一度手続をすれば、毎月一定の日に自動引き落としで普通預金から定期預金に積み立てられていくので、確実に貯蓄できます。給与振込の口座にセットして、引き落とし日を給与振込の翌日に設定しておけば、給与振込直後の引き落としなので、残高不足で積み立てできないという失敗も避けられます。しかし、前月の使い込みなどで預金額がマイナスになっていたりすると、給与振込されても積立額を満たないということもありえます。 積立額は1,000円以上、5,000円以上など銀行によります。また、ボーナス月など特定の月だけ増額することも可能です。元本保証もアリです http://hloan.deaigogo.info/2/post_23.html http://hloan.deaigogo.info/2/post_23.html 2)住宅ローンの知識 自動積立定期預金 住宅ローン 積立定期 Mon, 04 Dec 2006 15:38:45 +0900 金融機関やローンに対して、多くの希望を持っているかもしれませんが、そのすべてを満足する金融機関を探し出すのは無理というものです。 【希望の優先順位の例】 金利に関すること 必要な頭金の額 保証人の有無 担保設定 すべての希望にこだわり過ぎると、いつまでも納得のいく金融機関にめぐり合えず、ローンを組むことができなくなってしまいます。 それを避けるために、まず希望を思いつくままリストアップし、次に絶対に外せないものから優先順位を付けて、金融機関には上位3位ぐらいまでを伝え、商品の説明を受けるようにします。 何のためにローンを借りるの？ ローンには住宅のための住宅ローン、教育資金のための教育ローンなどの目的別のローンと、使途を問われない多目的ローン（フリーローン）があります。目的別ローンは、その目的に必要な額が上限となる、相手先に直接振り込みになるなどの制限がありますが、多目的ローンに比べると金利は一般的に低くなります。まずは何のためのローンで、その目的に合致するローンがないかどうかを探しましょう。 どこで借りる？ 住宅ローンだけを見ても公的金融機関や、銀行、保険会社などいくつかの金融機関で取り扱っています。一般的に公的金融機関のローンは金利が低く、民間金融機関のものは金利が高くなります。また、基準が厳しいほど金利は低く、借りやすいものほど金利は高くなります。なお、金融機関によっては申込める居住地などのエリアが制限されている場合もありますので、事前に確認しましょう。 金利が低いものを選ぶのが鉄則 ローンを選択する上では、融資額が多い、融資までのスピードが速い、手続きが簡単、という点での優先度も高いでしょうが、利便性が高いものほど金利は高くなりがちです。借入れの際は便利でも、その後の返済負担のこともよく考えて選択しましょう。少々の時間や手間がかかっても、金利が低いものを選択する、というのが鉄則です。 但し、金利のタイプには固定金利と変動金利があり、変動金利の方が金利は低いのですが、将来金利が上昇するリスクもあります。この点にも注意してローンを選択してください。 http://hloan.deaigogo.info/2/post_22.html http://hloan.deaigogo.info/2/post_22.html 2)住宅ローンの知識 ローン 金融機関 Mon, 04 Dec 2006 15:37:46 +0900 住宅ローンを利用する場合、条件のよい金融機関の選び方を知っておきたいですね。これには同時にいくつかの金融機関にあたってみることであり、なかには期間限定で最大0.5から1.0％ほど金利を優遇する金融機関もあったりしますのでやっておいて損はありません。 最近では不景気のためか、住宅販売に伸びが見られないがために住宅ローン利用者が減ってきているため、住宅ローンの保証料を無料化する金融機関も出てきているほどです。このような金融機関を発見したらこれも利用しない手はありません。 最近の傾向では上記の金融機関が増えてきていますが、ちょっと前までは給与振込み・年金振込み・公共料金・カードローン・定期預金等の一定条件を満足する公務員や特定の職業の人をターゲットに絞った優遇措置をとった金融機関が大半でした。 現在では、自己資金や年収が少ないなど、借り入れ条件の厳しい人の取り込みとして、保証料を無料にするかわりに、振込みや預金の利用条件も付加しています。 このような時代の流れを見てみると、金融機関もなんとか利益を上げようと必死になっているのが伺えますね。 http://hloan.deaigogo.info/2/post_21.html http://hloan.deaigogo.info/2/post_21.html 2)住宅ローンの知識 Mon, 04 Dec 2006 15:37:28 +0900